מה צריך לדעת לפני שחותמים על חוזה לביצוע תמ”א 38 או התחדשות עירונית בבניין שלכם?

יום אחד דופק על הדלת שלכם נציג של חברת נדל”ן גדולה או אפילו יזם פחות מוכר בשוק ומתחיל להסביר לכם על כל היתרונות של התחדשות עירונית ולמה זה הדבר הכי טוב שאתם יכולים לעשות כרגע בחיים שלכם כדי לקבל דירה יותר גדולה, לובי חדש ונוצץ או חניה מקורה…

אבל לפני שאתם חותמים על כל מיני חוזים ומתחילים במרוץ להשגת חתימות מכמה שיותר דיירים בבניין, יש כמה דברים שאתם ממש חייבים לדעת:

אז קודם כל, על מנת שבניין יוכל להיות חלק מתהליך של התחדשות עירונית, הוא חייב בדרך כלל להיות בניין ישן יחסית. כמה ישן? כזה שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני הראשון בינואר 1980 (כלומר, בין 40 שנה לפחות!).

דבר שני, אם מדובר בפרויקט תמ”א, שהמטרה העיקרית שלו היא לחזק את הבניין ולהפוך אותו לעמיד בפני רעידות אדמה, הוא גם חייב להיות כזה שלא עומד בפני הריסה.

מבחינת הטבות, לא כל הרשויות בארץ מתירות את אותן תוספות בנייה (“שדרוגים”) ולכל וועדה מקומית לתכנון ובנייה יש את הקווים המנחים שלה. אם מדובר על תמ”א 38/1 או 38/2, שבה מעורב רק בניין אחד, בדרך כלל מדובר לכל הפחות על הגדלה של 25 מ”ר לטובת מרפסת וממ”ד. לכן אם “בניתם” על הרחבת חדר פנימי בתוך הדירה, זה לא מה שתקבלו…

מצד שני, מכיוון שהבניין שלכם יגדל ויקבל גם תשתית מודרנית יותר שכוללת חניה, מעלית וכו’, ערך כל הדירות בבניין יעלה, וזה כבר יתרון שאי אפשר להקל בו ראש.

נשארים בבניין שלכם? אל תתחילו בלי שמאי

לא משנה אם מי שמנהל את הפרויקט היא חברת נדל”ן גדולה כמו קרסו או חברה קטנה יותר, במקרה ובו הבניין שלכם לא עומד בפני הריסה (תמ”א 38/1), אתם חייבים לקחת שמאי כדי לבדוק שכל הפרויקט בכלל אפשרי. השמאי אמור להיות גורם אובייקטיבי שיאפשר גם לכם וגם ליזם ליישר קו אחד מול השני.

אתם זקוקים להסכמה של לפחות 2/3 מהדיירים

בין אם אתם נשארים בבניין שלכם או מועברים לדיור חלופי כחלק מתמ”א 38/2 או פינוי בינוי, אתם צריכים הסכמה של רוב הדיירים, 66% לפחות (וזה אחרי ירידה מ-80% בחלק מהמקרים…).

כמו כן, יש הבדל בין סירוב “סביר” לבין סירוב שאינו כזה. לכאורה זה נשמע פשוט לעשות ביניהם את ההבדלה, אבל זה לא תמיד כך. לדוגמה, בפרויקטים מסוימים, הקבלן חייב לתת לאנשים קשישים המעוניינים בכך דיור חלופי גם אם שאר הדיירים נשארים בדירות שלהם. לפעמיים הדברים האלו נגררים לבתי משפט ולא בטוח שתרצו להגיע עד לשם, אפילו אם אתם במקרה הזה הסרבנים ואתם בטוחים שהצדק עמכם.

נציגות דיירים

גם אחרי שכולם הסכימו, עדיין אי אפשר לפתוח את השמפניה. בסופו של דבר, הדיירים הם רק צד אחד, ועליהם להיות בקשר רציף מול הרשויות וכמובן החברה הקבלנית / יזם. על מנת שלא כל דייר יתחיל להתערב בעניינים וייווצר בלגן אחד גדול, בדרך כלל הדיירים מתאגדים תחת נציגות נבחרת המייצגת אותם. במקרה של כמה בניינים משותפים, בדרך כלל יש נציג אחד מכל בניין או מכמה כניסות של אותו הבניין.

המסמך אשר ממנה את הנציגים אמור לפרט את תוכנית העבודה ומהו תחומי האחריות של כל אחד מהם. עם זאת, נציגות הדיירים היא לא גוף משפטי ולא יכולה להתנהל מבחינה משפטית מול הגורמים האחרים ללא עורך דין. בדרך כלל השכר לעורך הדין שמייצג את הדיירים משולם מהצד של החברה הקבלנית (לה עורך דין משלה כמובן, אחרת היה נוצר ניגוד אינטרסים) על מנת שהדיירים לא ידחו את ההצעה בשל החשש מהוצאות משפטיות כבדות.